Sin Ley de Alquileres, el mercado porteño se reacomoda: los contratos demoran hasta 60 días y los precios tienden a estabilizarse.

5 DE OCTUBRE 2025

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de transformación profunda tras la derogación de la Ley de Alquileres, que regulaba la duración de los contratos y los ajustes de precios. A casi un año de ese cambio, la oferta se multiplicó, los valores comenzaron a moderarse y los plazos para concretar una operación se extendieron significativamente.

De acuerdo con los relevamientos de las principales plataformas inmobiliarias, actualmente hay unas 19.000 propiedades en alquiler entre departamentos, casas y PH, un crecimiento del 170 % en comparación con el año pasado. En 2023, la escasez de unidades disponibles y la alta competencia entre inquilinos impulsaban los precios al alza. Hoy, en cambio, el escenario se invirtió: los locatarios disponen de más alternativas, visitan varias opciones antes de decidir y tardan entre 30 y 60 días en concretar un contrato.

Un nuevo escenario para propietarios e inquilinos

Según Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el mercado recuperó atractivo para los dueños, con rentabilidades del 6 % anual en promedio y picos del 7 % en algunos barrios. “Muchos propietarios volvieron a poner sus inmuebles en alquiler porque la renta volvió a ser razonable. Hoy los inquilinos cuentan con más opciones y comparan antes de decidir. Aunque el déficit habitacional persiste, el poder de elección se amplió”, explicó.

La mayor disponibilidad de unidades también alteró los tiempos de vacancia. Vieitez señaló que, a diferencia de años anteriores, los departamentos de dos y tres ambientes ya no se ocupan de inmediato: “El mercado sigue activo, pero los inquilinos se toman más tiempo para analizar precios, ubicación y estado antes de firmar”.

Por su parte, Sebastián Dbsie, titular de SD Propiedades, coincidió en que los plazos se duplicaron: “Históricamente se necesitaba un mes para cerrar un contrato; hoy el promedio es de dos. El propietario lo sabe y ajusta el precio o las condiciones durante ese período”.

Más oferta, precios contenidos y negociación

El nuevo equilibrio entre oferta y demanda generó un escenario más favorable para ambas partes. Los inquilinos tienen más poder de negociación y pueden comparar precios o pedir mejoras, mientras que los propietarios buscan mantener sus unidades ocupadas ofreciendo condiciones más flexibles.

Dbsie detalló que la cantidad de propiedades publicadas en plataformas como Zonaprop y Mercado Libre se mantuvo en torno a las 15.000 unidades durante el último año y medio, pero tras la derogación de la ley esa cifra se triplicó desde las apenas 5.000 unidades que había disponibles antes del cambio. “Esa expansión de la oferta fue clave para frenar los aumentos abruptos de precios y devolver cierta estabilidad al mercado”, explicó.

El estado de conservación de las propiedades, agregó, se volvió un factor determinante: “Los departamentos en buen estado o recientemente remodelados se alquilan más rápido. En cambio, los que están deteriorados tardan mucho más, porque los inquilinos hoy pueden elegir”.

Qué buscan los inquilinos

El informe señala que en la Ciudad abundan los departamentos de un ambiente, muchos de ellos a estrenar, pero con expensas elevadas que reducen su atractivo. En cambio, los tres y cuatro ambientes, así como las casas y PH, son las tipologías más escasas y las que se alquilan con mayor rapidez.

“En toda la Capital hay apenas unas 250 casas y 500 PH en alquiler, una oferta que sigue siendo insuficiente frente a la demanda. Estas propiedades se colocan rápido y permanecen poco tiempo en cartel”, indicó Dbsie.

La martillera Eliana Matko, de Matko Propiedades, sostuvo que la competencia entre propietarios los obligó a ajustar valores y condiciones: “Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta se multiplicó, especialmente en unidades de uno y dos ambientes. La demanda sigue firme porque el crédito hipotecario continúa prácticamente inactivo, aunque los inquilinos ahora eligen con mayor cautela”.

El impacto de la falta de crédito hipotecario

Uno de los factores que más incide en la dinámica actual del mercado es la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. Según Vieitez, el endurecimiento de las condiciones bancarias y la suspensión de algunos programas de préstamos mantienen a gran parte de la clase media dentro del mercado locativo. “La compra sigue siendo inalcanzable para la mayoría. Por eso, la demanda de alquileres se sostiene y seguirá siendo fuerte mientras el crédito no se reactive”, advirtió.

Perspectivas a futuro

Los expertos coinciden en que el mercado porteño atraviesa una etapa de reacomodamiento. La abundancia de oferta y la mayor competencia entre propietarios podrían mantener los precios estables en los próximos meses, aunque advierten sobre el impacto creciente de las expensas y los costos de mantenimiento.

Si bien la eliminación de la ley devolvió dinamismo al sector, el desafío ahora pasa por consolidar un sistema más equilibrado y sostenible que beneficie tanto a los dueños como a los inquilinos. En este nuevo contexto, la Ciudad de Buenos Aires se encamina hacia un mercado de alquileres más transparente, con mayor disponibilidad, pero también con tiempos más largos para concretar cada operación.